امروز چند لایه قانونی روی ملک وجود دارد: مالیات بر درآمد اجاره، نقل‌وانتقال، ساخت‌وفروش، مالیات بر ارث، خانه خالی، عایدی سرمایه/سوداگری، سامانه املاک و اسکان، ارزش معاملاتی و مقررات ثبت رسمی.
قوانین را با وضعیت فعلی و با توجه به قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی مصوب ۱۴۰۴ دسته‌بندی می‌کنم. این قانون، فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم را نیز تغییر داده و مواد ۴۶ تا ۵۱ جدید را وارد کرده است.
۱. هسته اصلی مالیات املاک در قانون مالیات‌های مستقیم
الف) ماده ۵۲ ـ اصل شمول مالیات درآمد املاک
ماده ۵۲ می‌گوید درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران، پس از کسر معافیت‌های مقرر، مشمول مالیات بر درآمد املاک است .
پس نقطه شروع پرونده ملکی همین ماده است.
⸻
۲. مالیات اجاره ـ مواد ۵۳ تا ۵۷
ماده ۵۳ ـ درآمد مشمول مالیات اجاره
قاعده اصلی:
کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی
منهای ۲۵٪ هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک
= درآمد مشمول مالیات
یعنی قانون به‌صورت خودکار ۲۵٪ را بابت هزینه‌ها و استهلاکات کسر می‌کند.
ماده ۵۳ برای موارد زیر هم اهمیت دارد:
* اجاره مستقیم توسط مالک
* اجاره دست اول املاک موقوفه یا محبوس
* رهن تصرف
* اجاره توسط غیرمالک
نکته بسیار مهم: اگر موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات او اصولاً مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی است.
⸻
تبصره ۹ ماده ۵۳
اگر مستأجر شخص حقوقی یا سایر اشخاص مشمول تبصره باشد، مکلف است مالیات اجاره را از مال‌الاجاره کسر و به سازمان پرداخت کند.
این همان جایی است که در پرونده‌های شرکت مستأجر / مالک حقیقی خیلی مهم می‌شود.
⸻
ماده ۵۴ ـ ارزش اجاری
اصل بر این است که قرارداد اجاره مبنای تشخیص باشد.
اما اگر:
* قرارداد وجود نداشته باشد؛
* قرارداد ارائه نشود؛
* یا اجاره مندرج در قرارداد کمتر از ۸۰٪ جدول املاک مشابه سازمان باشد؛
اجاره‌بها طبق جدول املاک مشابه تعیین می‌شود.
این ماده برای دفاع در پرونده‌های اجاره بسیار مهم است.
⸻
ماده ۵۴ مکرر ـ خانه خالی
واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید که طبق سامانه املاک و اسکان در سال مالیاتی مجموعاً بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، خانه خالی محسوب می‌شود.
ضرایب مالیات:
* سال اول: ۶ برابر مالیات متعلقه
* سال دوم: ۱۲ برابر
* سال سوم به بعد: ۱۸ برابر
⸻
ماده ۵۵
اگر مالک خانه یا آپارتمان مسکونی را اجاره دهد و خودش خانه دیگری را برای سکونت اجاره کند یا از خانه سازمانی استفاده کند، اجاره‌ای که خودش بابت محل سکونت می‌پردازد، طبق شرایط ماده از درآمد اجاره کسر می‌شود.
⸻
ماده ۵۷
برای شخص حقیقی فاقد درآمد، تا سقف معافیت موضوع ماده ۸۴ از درآمد مشمول مالیات مستغلات معافیت وجود دارد؛ البته با شرایط و ارائه اظهارنامه مخصوص ماده ۵۷.
⸻
۳. مالیات نقل‌وانتقال ملک ـ ماده ۵۹
این یکی از مهم‌ترین مواد است.
نقل‌وانتقال قطعی ملک:
۵٪ × ارزش معاملاتی ملک
و:
انتقال حق واگذاری محل:
۲٪ × وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق
دقت کن:
۵٪ ماده ۵۹، مالیات بر قیمت واقعی معامله نیست.
مبنای آن ارزش معاملاتی است.
⸻
۴. ماده ۶۴ ـ ارزش معاملاتی
این ماده برای تمام پرونده‌های نقل‌وانتقال ملک حیاتی است.
کمیسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند و قانون برای تعیین آن معیارهایی مثل:
* کاربری
* موقعیت
* نوع ساختمان
* مصالح
* قدمت
* تراکم
* عرصه و اعیان
را در نظر گرفته است.
و این ارزش معاملاتی در ماده ۵۹، ۷۷ و بعضی احکام دیگر استفاده می‌شود.
⸻
۵. مواد ۶۵ تا ۷۵ ـ مقررات خاص نقل‌وانتقال
این قسمت را برای کار حرفه‌ای حتماً باید بلد باشی.
ماده ۶۵
برخی نقل‌وانتقال‌های ناشی از اصلاحات ارضی و انتقال واحدهای مسکونی شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضا را از مالیات نقل‌وانتقال معاف می‌کند.
ماده ۶۶
در انتقال به دولت، شهرداری‌ها و برخی انتقالات دولتی، حکم خاصی درباره مأخذ مالیات وجود دارد.
ماده ۶۷
فسخ قضایی معاملات قطعی و همچنین اقاله یا فسخ معاملات قطعی در شرایط مقرر تا شش ماه معامله جدید محسوب نمی‌شود.
۶۸
املاکی که در اجرای مقررات خاص به دولت تملیک می‌شوند، از مالیات نقل‌وانتقال قطعی معاف‌اند.
ماده ۶۹
حکم معافیت برای اولین انتقال برخی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط‌قیمت.
ماده ۷۰
معافیت برخی وجوه و املاکی که برای ایجاد یا توسعه مناطق نظامی، راه، راه‌آهن، خیابان، تأسیسات عمومی و… تملک می‌شوند؛ همچنین حکم خاص درباره آثار ملی و بافت‌های فرسوده دارد.
ماده ۷۱
حکم خاص درباره زمین‌هایی که با سند عادی معامله شده‌اند و سپس سند رسمی تنظیم می‌شود.
ماده ۷۲
اگر پس از پرداخت مالیات معامله انجام نشود، امکان استرداد مالیات با شرایط ماده وجود دارد.
ماده ۷۴
املاک دستدارمی یا عناوین مشابه؛ متصرف در شرایط ماده از نظر مالیاتی مانند مالک تلقی می‌شود.
ماده ۷۵
در املاک اوقافی، مستأجر نسبت به عرصه از نظر مالیاتی مشمول مقررات فصل املاک است و تاریخ اجاره جایگزین تاریخ تملک می‌شود.
⸻
۶. ماده ۷۶ ـ جلوگیری از مالیات مضاعف در نقل‌وانتقال
این ماده خیلی مهم است:
اگر نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۲ مشمول مالیات ماده ۵۹ یا ۷۷ شود، مالیات دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل‌وانتقال همان مورد مطالبه نمی‌شود.
⸻
۷. ماده ۷۷ ـ ساخت و فروش ساختمان
برای سازندگان یکی از مهم‌ترین مواد است.
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مالیات بر درآمد مربوط می‌شود.
همچنین اولین نقل‌وانتقال ساختمان علاوه بر ماده ۵۹، مشمول:
۱۰٪ × ارزش معاملاتی ملک
به‌عنوان مالیات علی‌الحساب است.
برای اشخاص حقیقی، شمول ماده ۷۷ منوط به این است که بیش از سه سال از صدور پایان‌کار نگذشته باشد.
شهرداری نیز باید اطلاعات پروانه ساخت و پایان کار را برای تشکیل پرونده مالیاتی اعلام کند.
آیین‌نامه ماده ۷۷
برای رسیدگی به ساخت‌وفروش فقط خود ماده ۷۷ را نباید دید؛ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ مصوب ۱۳۹۶ و بخشنامه‌های اجرایی سازمان هم اهمیت دارند.
از جمله بخشنامه مهم:
بخشنامه 200/95/46 مورخ 1395/07/24 درباره اجرای ماده ۷۷ اصلاحی.
⸻
۸. ماده ۷۸ ـ واگذاری حقوق ملکی
اگر مالک، حقوقی نسبت به ملک را واگذار کند و مورد مشمول مواد ۵۳ تا ۷۷ نباشد، دریافتی مالک طبق نرخ‌های ماده ۵۹ مأخذ مالیات قرار می‌گیرد.
این ماده برای پرونده‌های حق انتفاع، حقوق ملکی خاص و واگذاری حقوق نسبت به ملک مهم است.
⸻
۹. ماده ۸۰ ـ تکالیف اظهارنامه‌ای
در فصل مالیات املاک، ماده ۸۰ تکلیف اظهارنامه را مشخص می‌کند.
برای حق واگذاری محل و موارد ماده ۷۴، مهلت خاص ۳۰ روز از انجام معامله پیش‌بینی شده و در سایر موارد مهلت اظهارنامه سالانه مطرح است.
⸻
۱۰. مالیات بر ارث ملک ـ ماده ۱۷
ملک در زمان فوت متوفی هم حکم مالیاتی جداگانه دارد.
طبق بند ۵ ماده ۱۷:
املاک و حق واگذاری محل = ۱/۵ برابر نرخ‌های ماده ۵۹
با مأخذ:
* ارزش معاملاتی ملک
* یا ارزش روز حق واگذاری محل
در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث.
برای وراث طبقه دوم و سوم نیز نرخ‌های ماده ۱۷ به ترتیب دو و چهار برابر می‌شود.
بنابراین باید خیلی دقت کنیم:
مالیات بر ارث ملک ≠ مالیات نقل‌وانتقال عادی ملک
⸻
۱۱. ماده ۲۵ و ۲۶ ـ اظهار و تشریفات مالیات بر ارث
وراث باید اظهارنامه مربوط به ماترک را با اطلاعات اموال، بدهی‌ها و مطالبات طبق مقررات ارائه کنند.
⸻
۱۲. ماده ۳۸ ـ نذر، وصیت، وقف و حبس
در پرونده‌های ملکی که ملک:
* وصیت شده؛
* نذر شده؛
* وقف شده؛
* حبس شده؛
ماده ۳۸ و همچنین مواد ۱۲۳ و ۱۲۶ در برخی حالات اهمیت پیدا می‌کنند. ماده ۳۸ برای انتقال مال از طریق نذر یا وصیت و همچنین منافع مالی ناشی از وقف و حبس احکام مالیاتی خاص دارد.
⸻
۱۳. ماده ۱۲۳ ـ واگذاری بلاعوض منافع
اگر منافع مالی به‌صورت دائم یا موقت و بلاعوض واگذار شود، انتقال‌گیرنده مکلف به پرداخت مالیات منافع هر سال در سال بعد است.
این ماده در پرونده‌های حق انتفاع و منافع ملک مهم می‌شود.
⸻
۱۴. ماده ۱۶۹ مکرر ـ سامانه اطلاعات ملکی
این ماده از نظر رسیدگی‌های امروزی بسیار مهم‌تر از گذشته شده است.
سازمان امور مالیاتی پایگاه اطلاعاتی شامل اطلاعات:
* هویتی
* معاملاتی
* مالی
* سرمایه‌ای
* ملکی
دارد و سازمان ثبت اسناد و املاک نیز مکلف به ارائه اطلاعات مرتبط است.
در قانون جدید سوداگری نیز دو تبصره جدید برای تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان به ماده ۱۶۹ مکرر اضافه شده است.
⸻
۱۵. اما مهم‌ترین تغییر: قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی ۱۴۰۴
اینجا داستان عوض شده.
قانون مصوب ۸ تیر ۱۴۰۴، فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم را تغییر داده و مواد ۴۶، ۴۷، ۴۸، ۴۹، ۵۰ و ۵۱ را اضافه کرده است. عنوان فصل نیز به:
«مالیات بر عایدی سرمایه اشخاص غیرتجاری و مالیات بر درآمد املاک»
تغییر کرده است.
⸻
۱۶. ماده ۴۶ جدید ـ ملک وارد نظام مالیات بر عایدی سرمایه شد
اشخاص غیرتجاری اگر «عین» یا «حق واگذاری محل» را منتقل کنند، در مورد:
املاک با هر نوع کاربری و حق واگذاری محل
مشمول مقررات مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند.
یعنی دیگر فقط خانه مسکونی مطرح نیست؛
مسکونی، تجاری، اداری، زمین، باغ و سایر کاربری‌ها می‌توانند وارد نظام CGT شوند.
⸻
۱۷. ماده ۴۷ ـ معافیت بسیار مهم ملک مسکونی
انتقال ملک مسکونی متعلق به شخص غیرتجاری بالای ۱۸ سال، در صورت:
1. دوره تملک بیش از دو سال؛
2. مالک نبودن ملک مسکونی دیگر؛
از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.
برای سرپرست خانوار نیز حکم خاص وجود دارد؛ اگر ملک مسکونی دیگری داشته باشد، تحت شرایط ماده حداکثر یک ملک دیگر قابل لحاظ است.
⸻
یک نکته فوق‌العاده مهم
اگر شخص خانه جدید بخرد و حداکثر ظرف یک سال خانه قبلی واجد شرایط را منتقل کند، انتقال ملک اولیه طبق شرایط قانون می‌تواند از CGT معاف باشد.
این در پرونده‌های تعویض خانه بسیار مهم خواهد بود.
⸻
۱۸. زمین کشاورزی
قانون برای انتقال:
کلیه اراضی با کاربری کشاورزی، باغ‌ها، زمین‌های زراعی و اراضی فاقد کاربری
با دوره تملک بالای سه سال، معافیت پیش‌بینی کرده است.
اما:
اراضی داخل محدوده شهر و باغ‌ویلاها از این معافیت خارج‌اند.
این نکته واقعاً مهم است؛ چون «زمین کشاورزی» را نباید با «باغ‌ویلا» یکی دانست .
⸻
۱۹. ماده ۴۸ ـ قیمت خرید و عایدی سرمایه
برای ملک، اگر صورتحساب الکترونیکی خرید وجود نداشته باشد، قانون برای املاک قدیمی قواعد خاصی گذاشته است.
برای ملکی که پیش از استقرار بستر اجرایی تملک شده و سند رسمی دارد، تاریخ سند می‌تواند تاریخ تملک محسوب شود و قیمت خرید طبق ارزش روز مقرر در قانون تعیین شود.
ارزش روز ملک نیز بر مبنای مواردی مانند:
* ارزش موضوع ماده ۶۴
* قیمت اظهارشده در صورتحساب
* شاخص قیمت مصرف‌کننده
تعیین می‌شود.
⸻
۲۰. ماده ۴۹ ـ نرخ مالیات بر عایدی سرمایه
قاعده اصلی:
اگر دوره تملک یک سال یا بیشتر باشد، مجموع عایدی سرمایه سالانه اشخاص غیرتجاری با نرخ‌های ماده ۱۳۱ مشمول مالیات می‌شود.
اما اگر دوره تملک کمتر از یک سال باشد:
نرخ = بالاترین نرخ ماده ۱۳۱ + ۱۰ واحد درصد
یعنی برای ملک کوتاه‌مدت، قانون برخورد شدیدتری دارد.
⸻
۲۱. تورم از عایدی سرمایه حذف می‌شود
این نکته بسیار مهم است.
قانون می‌گوید:
عایدی سرمایه مشمول مالیات = عایدی واقعی پس از کسر عایدی ناشی از تورم
عایدی ناشی از تورم نیز بر اساس «قیمت خرید تعدیل‌شده» محاسبه می‌شود.
پس قرار نیست صرفاً:
قیمت فروش − قیمت خرید
را به‌عنوان سود مشمول مالیات بگیریم.
⸻
۲۲. رابطه CGT با مالیات نقل‌وانتقال ماده ۵۹
این یکی از طلایی‌ترین قسمت‌های قانون جدید است.
در انتقال ملک، اگر مالیات نقل‌وانتقال ماده ۵۹ بیشتر از مالیات بر عایدی سرمایه باشد، عایدی سرمایه مشمول مالیات نخواهد شد.
اگر مالیات CGT بیشتر باشد، مالیات نقل‌وانتقال پرداخت‌شده به‌عنوان علی‌الحساب مالیات بر عایدی سرمایه منظور می‌شود.
پس:
ماده ۵۹ و CGT را نباید دو مالیات کاملاً مستقل و بدون ارتباط تصور کرد.
⸻
۲۳. ماده ۵۰ ـ پرداخت مالیات عایدی سرمایه
قانون برای انتقال املاک، در ادامه استقرار بستر اجرایی، سازوکار پرداخت مالیات هنگام انتقال را پیش‌بینی کرده و پس از مهلت مقرر، برای انتقال دارایی مشمول مالیات، پرداخت مالیات به‌صورت علی‌الحساب در فرآیند انتقال مطرح می‌شود.
⸻
۲۴. ماده ۷۶ جدید ـ ارتباط CGT با ساخت‌وفروش
قانون جدید ماده ۷۶ را نیز تغییر داده:
اگر انتقال ملک مشمول ماده ۷۷ باشد، عایدی سرمایه حاصل از آن انتقال مشمول CGT نمی‌شود.
این معافیت در برخی موارد عدم شمول ماده ۷۷ به‌موجب تبصره‌های ۲ و ۴ آن نیز تسری پیدا کرده است.
این برای سازنده‌ها بسیار مهم است؛ چون نباید درآمد ساخت‌وفروش را همزمان با CGT اشخاص غیرتجاری اشتباه بگیریم.
⸻
۲۵. یک نکته بسیار مهم درباره املاک قدیمی
قانون جدید برای دارایی‌هایی که قبل از استقرار بستر اجرایی خریداری شده‌اند، احکام انتقالی دارد.
بنابراین نباید از الان به صاحب ملکی که مثلاً ملک را در سال ۱۳۹۰ خریده بگوییم:
«سود فروش سال ۱۴۰۵ شما حتماً مشمول CGT است.»
ابتدا باید ببینیم:
* تاریخ تملک
* نوع سند
* وجود یا عدم وجود صورتحساب الکترونیکی
* زمان استقرار بستر اجرایی
* نوع ملک
* شخص تجاری یا غیرتجاری
* دوره تملک
* شرایط معافیت ماده ۴۷
چیست. قانون برای دارایی‌های قدیمی احکام خاص دارد.
⸻
۲۶. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
این قانون هم از نظر مالیاتی خیلی مهم شده است.
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد و برای معاملات رسمی املاک، سامانه ثبت الکترونیک اسناد را محور قرار داده است.
نکته مهم برای ما:
ماده ۴ این قانون
در خصوص ارزش معاملاتی ماده ۶۴، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شده اطلاعات ارزش معاملاتی را به‌صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار دهد.
و نکته مهم‌تر:
ماده ۱۵ قانون الزام
ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم را از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون نسخ کرده است.
پس در بررسی‌های امروزی نباید مثل گذشته صرفاً بر مبنای فرآیند قدیمی ماده ۱۸۷ صحبت کنیم.
⸻
۲۷. مالیات بر ارزش افزوده
اینجا باید یک تفکیک خیلی مهم داشته باشیم:
فروش عادی ملک توسط شخص غیرتجاری را نباید با عرضه کالا و خدمات مشمول VAT اشتباه کرد.
قانون مالیات بر ارزش افزوده ۱۴۰۰، موارد معافیت عرضه کالا و ارائه خدمات را در ماده ۹ مشخص کرده است.
اما اگر موضوع، فعالیت اقتصادی سازنده، خدمات ساختمانی، پیمانکاری، عرضه کالا/خدمت یا فعالیت تجاری مرتبط با ساختمان باشد، باید جداگانه قانون VAT و ماهیت معامله بررسی شود.
بنابراین برای پرونده‌های ملکی، صرف اینکه «ملک فروخته شده» به معنی اعمال خودکار VAT نیست.
⸻
۲۸. ماده ۸۱ و زمین‌های کشاورزی
اگر موضوع پرونده ملک کشاورزی باشد، ماده ۸۱ هم مهم می‌شود.
درآمد حاصل از فعالیت‌های کشاورزی، دامداری، باغات، نخیلات و… طبق ماده ۸۱ از مالیات معاف است.
ولی معافیت فعالیت کشاورزی را نباید با معافیت انتقال زمین کشاورزی در قانون سوداگری یکی دانست.
این دو حکم، دو موضوع کاملاً متفاوت‌اند.
⸻
جمع‌بندی حرفه‌ای برای پرونده ملکی
اگر بخواهم یک چک‌لیست مادر املاک بسازم، این مواد را باید همیشه جلوی دستت داشته باشی:
اصل مالیات درآمد ملک: ماده ۵۲
اجاره: ماده ۵۳
ارزش اجاری: ماده ۵۴
خانه‌ای که مالک خودش اجاره‌نشین است: ماده ۵۵
معافیت شخص فاقد درآمد: ماده ۵۷
نقل‌وانتقال قطعی ملک: ماده ۵۹
ارزش معاملاتی: ماده ۶۴
معافیت‌های نقل‌وانتقال: مواد ۶۵ تا ۷۰
فسخ و اقاله: ماده ۶۷
سند عادی و انتقال رسمی: ماده ۷۱
استرداد مالیات معامله انجام‌نشده: ماده ۷۲
املاک دستدارمی: ماده ۷۴
املاک اوقافی: ماده ۷۵
جلوگیری از مالیات مضاعف نقل‌وانتقال: ماده ۷۶
ساخت و فروش ساختمان: ماده ۷۷ + آیین‌نامه ماده ۷۷
واگذاری حقوق ملکی: ماده ۷۸
تکالیف اظهارنامه‌ای املاک: ماده ۸۰
مالیات بر ارث ملک: مواد ۱۷، ۱۸، ۲۴، ۲۵ و ۲۶
درآمد منافع بلاعوض: ماده ۱۲۳
اطلاعات ملکی: ماده ۱۶۹ مکرر
خانه خالی: ماده ۵۴ مکرر
مالیات بر عایدی سرمایه ملک: مواد ۴۶ تا ۵۱ جدید
معافیت‌های CGT ملک: ماده ۴۷ جدید
قیمت خرید و ارزش روز: ماده ۴۸ جدید
نرخ CGT: ماده ۴۹ جدید
پرداخت CGT: ماده ۵۰ جدید
فسخ و ابطال معاملات CGT: ماده ۵۱ جدید
ارتباط CGT با ساخت‌وفروش: ماده ۷۶ جدید
ثبت رسمی معاملات ملک: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ارزش معاملاتی در دفترخانه: ماده ۴ قانون الزام
مالیات بر ارزش افزوده: ماده ۹ قانون مالیات بر ارزش افزوده و حسب مورد سایر مواد
نکته مهم:
مواد ۳ تا ۱۶ قدیم قانون مالیات‌های مستقیم درباره مالیات سالانه املاک، مستغلات خالی و اراضی بایر حذف شده‌اند و نباید در مشاوره امروز به‌عنوان مقررات جاری به آنها استناد کرد؛ مثلاً مقررات خانه خالی اکنون در ماده ۵۴ مکرر آمده اس .
دیدگاه خود را بنویسید